126% 룰 시행, 전세대출 집주인 세입자 모두 피해

 

“이제 전세대출 받기 더 힘들어진다”는 말, 그냥 소문이 아닙니다.
2025년 8월 28일부터 한국주택금융공사(HF)가 전세자금보증 심사를 강화하면서, 특히 빌라·다가구·원룸·오피스텔 같은 비아파트 시장에 큰 파장이 예상됩니다.
정부는 전세사기를 막기 위한 제도라고 설명하지만, 시장에서는 “선량한 세입자와 집주인도 피해를 볼 수 있다”는 우려의 목소리가 커지고 있습니다.

 

‘126% 룰’이란 무엇인가?

 

새 기준의 핵심은 바로 공시가격 126% 룰입니다.

• 집에 이미 잡혀 있는 선순위 채권(근저당 등)과 전세보증금을 합친 금액이
• 해당 주택 공시가격의 126%를 넘으면 보증이 거절됩니다.

즉, 보증이 거절되면 은행에서 전세대출도 실행할 수 없게 됩니다.
과거에는 일정 금액(예: 보증금 2억 초과) 이상만 적용됐지만, 앞으로는 금액과 상관없이 모든 전세보증금에 동일하게 적용됩니다.

 

집주인, 세입자 어떤 영향이 있을까?

1. 신규 세입자 유입 감소
   전세대출이 안 되면 세입자는 계약을 포기할 수밖에 없습니다.
   특히 공시가격이 시세보다 낮은 빌라·다가구 주택이 직격탄을 맞습니다.
2. 기존 세입자 보증금 반환 문제
   신규 세입자가 줄면 집주인은 기존 세입자 보증금을 돌려주기 어려워집니다.
   이른바 ‘역전세난’으로 이어질 수 있습니다.
3. 시장 불안 심화
   HUG에 이어 HF까지 보증 심사를 강화하면서, 비아파트 전세시장은 더 좁아지고 있습니다.
   임대인과 임차인 모두 불안이 커질 수밖에 없습니다.

 

왜 이런 제도가 필요했을까?

 

정부는 “깡통전세”와 전세사기를 막기 위해 이 제도를 도입했습니다.
공시가격 대비 과도한 전세보증금을 차단해, 세입자가 피해를 보는 일을 줄이겠다는 목적입니다.
하지만 일률적인 규제가 실제 시장에서는 선의의 피해자를 만들 수 있다는 점이 가장 큰 논란입니다.

 

 앞으로의 대비 방법까지 정리한 상세한 내용은 아래 글을 참고하세요. 👇🏻

전세대출 공시가 126%룰, 빌라 다가구 오피스텔 집주인 파산하나