전세보증금 최우선변제금 지역별 정리

전세보증금 최우선변제금

소액임차인을 보호하는 ‘최우선변제제도’ 정확히 알아두세요!

전세 계약을 맺을 때 가장 걱정되는 건 바로 “보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?”입니다.
최근 몇 년간 깡통전세·역전세난 사태가 이어지면서, 세입자들의 불안감도 커지고 있는데요.
이럴 때 꼭 알아둬야 할 보호장치가 바로 최우선변제제도입니다.

 

이 제도는 소액임차인이 일정 요건을 갖추면, 집주인이 파산하거나 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 보장해줍니다.

 

2025년 7월 현재 기준으로 지역별 보증금 한도와 보호받을 수 있는 최대 금액이 어떻게 되는지, 그리고 실제 사례와 함께 이해하기 쉽게 정리해드릴게요.
특히 고액 보증금을 계약하신 분들은 전세보증금 반환보증보험과의 차이점도 꼭 비교해보세요!

 

 

전세금 최우선변제금이란?

• 주택임대차보호법 제8조에 따라, 세입자(소액임차인)가 경매 또는 공매 시 우선적으로 보호받을 수 있는 보증금 일부입니다.
• 임대인이 경매 등으로 보증금을 돌려주지 않을 경우, 일반 채권자보다 우선적으로 일정 금액을 변제받는 권리를 말합니다.

소액임차인 기준 & 최우선변제금 상한 (2025 기준)

지역	보증금 기준(소액임차인 조건)	최대 최우선 변제금
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
수도권 과밀억제권역 〈세종·용인·화성·김포 포함〉	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시 등 〈인천 제외, 안산·광주·파주·이천·평택 등〉	8,500만 원 이하	2,800만 원
기타 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

 

※ 단, 주택 가격의 50% 이내로 제한 적용 

 

적용 조건

 최우선변제권이 인정되려면 아래 3가지 요건을 모두 갖춰야 합니다:

1. 소액임차인 기준 충족 (위 표 조건)
2. 대항력 확보: 전입신고 + 실제 점유
3. 경매·공매 개시 등기가 현실화된 상황

※ 확정일자는 우선변제권 때문에 필요하지만, 최우선변제권 자체 성립에 반드시 요구되지는 않습니다. 다만 실제 경매 배당 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

 

생활법령정보1

생활법령정보2

 

계산 예시

• A씨(서울 거주)
  보증금 1억 5,000만 원, 소액임차인 조건 충족 → 5,500만 원 최우선변제 가능
• B씨(광역시 거주)
  보증금 9,000만 원 → 기준 초과 → 최우선변제 적용 불가

 

주의해야 할 사항

• 기준 변동 적용 시점: 최우선변제 기준은 근저당 설정일에 따라 기존 기준이 적용될 수 있습니다. 최근 기준이 올라도 소급 적용되지 않을 수 있음
• 배당요구 필수: 경매 개시 후 반드시 배당요구 신청을 해야 권리를 행사할 수 있습니다.

전세보증보험과 비교

• 최우선변제권: 소액임차인만 해당, 무료로 보호
• 전세보증보험: 모든 임차인 가입 가능, 보증금 전액 보호, 보험료 필요
• → 보증금이 한도 초과 시, 전체 보호를 원한다면 보증보험 가입이 필요합니다. 

 

요약

• 2025년 기준, 소액임차인은 지역에 따라 2,500만~5,500만 원까지 최우선변제 가능
• 반드시 전입신고, 경매 개시 및 빠른 배당요구 신청이 필요
• 근저당 설정일 기준, 최근 기준 적용이 제한될 수 있으니 주의
• 한도 초과 시 전세보증보험 가입 고려가 권장됩니다

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